房地产业在国民经济发展中起着至关重要的作用，是国民经济发展的“晴雨表”，是部分行业发展的“风向标”。房地产业的发展对经济的拉动，对行业的指引，对消费的冲击具有重要的意义。从我市房地产市场的发展来看，在过去几年，由于土地的开发利用所征收税收比例始终较高，为地方财政提供了大量的财源。同时，房地产市场的发展和走势也是城市化进程和收入水平的真实反映，一直牵扯着所有民众的心，已经成为人们日常关注的焦点和热点。因此，关注房地产现在走势和未来的发展趋势对经济的运行和改善民生具有重要的现实意义。从2014年以来，我市房地产市场投资情况始终无法提振，销售额增速基本呈现低开下行的态势，各项主要指标均出现超过40%的大幅度下降走势，这一走势不仅延续了去年全年的运行态势，趋势还进一步扩大。面对当前我市房地产的状况，我们必须冷静的看待，合理的对待，适时的等待，房地产市场现在只是在盘整期，仍然具有上扬的空间。我们要跳出现有的思维，从一个全新的视角去看待和解决我市房地产市场面临的困局。

一、理性看待当前的困局

从今年一季度的数据来看，我市数据反映出的状况用总理的话说是“揪心”，但放眼全省鞍山的状况还是较为乐观的。开发投资增速列全省第八位，销售额增速列全省第六位。由此看出，全省各市都处在市场的煎熬期，大小城市皆如此，沿海内陆城市皆同态。这些充分说明房地产市场低迷的状态是一个普遍现象。

1.十年黄金建设，刚需得满足。从2004年-2013年这期间，我市房地产市场也经历几次高峰期，商品房销售的增速分别在2004年、2008年、2009年和2010年达到了60.5%、101.7%、69.9%和65.2%，商品房销售面积也在2013年来到了近十年的顶峰，达到889.6万平，是2004年商品房销售面积的8.8倍，如此高增长的销售额和销售面积，势必会消化掉大量居民刚需，出现了一部分家庭两套房、三套房的“富余”和低收入家庭仰望高房价而“悲催”的现象。

2.销售遭遇回落，现象属合理。十年来，商品房作为一种“商品”，被当作投资和投机的“工具”的同时，在投资和销售方面确实呈现了几年的高增长态势，但是由于它和普通的消耗性商品不同，有着较长的使用周期，因此和正常的消耗性商品仍有本质的区别。面对着黄金期的高增长和房屋使用周期时间较长的特点，面对近10年来建设的大批房子还未超过使用期限，我市房地产市场出现下行的回调态势属于合理现象。

3.多重叠加影响，存量待释放。十年的黄金期为房地产的发展带来了很多的销售辉煌，但是与此同时，由于大批楼盘的持续开发建设也出现了大量的待售面积无法消化。在全省乃至全国房地产大环境的不景气、我市房地产销售滞后不畅的背景下，我市待售面积居高不下。在2014年11月份达到全年顶峰275.2万平，在2015年3月份，创近几年历史新高，达到330.4万平。如此巨大的销售存量，亟需得到有效的释放。

从上述几点来看，我市的房地产市场目前处在高增长期后的“休养生息”期。虽然刚需得到过有效释放，但随着生活水平的不断提高，各基层改善居住条件欲望的不断增强，只要积极的消化掉我市的房屋存量，我市房地产市场未来依然存在上扬的空间。

二、深度分析影响的因素

在房地产市场整体低迷的情况下，存在着内在和外在的诸多因素，但造成房地产市场销售不畅的主要因素有心态因素、商品因素和产权因素。

1.心态因素。在全国范围内，房地产市场的整体走势不容乐观，在开发商对楼盘开发的信心受到影响的同时，消费者的心态也受到不同程度影响，部分消费者存在“买涨不买停”的心理，对我市房屋还存在降价预期。同时，部分消费者对于房屋的投资性需求不断外移，尤其是三、四线城市的消费者，会选择到环境较好、周边配套设施齐备的大连、沈阳甚至沿海城市进行购房。如长此下去鞍山作为一个三线城市，商品房存量出口就无法打开，得不到有效的释放，鞍山本来就不乐观的房地产市场将陷入到更加凄凉的境地。

2.商品因素。从结构上来看，我市商品房的基本构架基本相同，同质化比较严重，商品性比较单一，有的企业即使追求比较豪华的建筑风格，但是仍然忽略商品房的功能创新和文化附加，缺少吸引眼球的“亮点设计”。同时，部分商品房周边的生态环境、配套设施，公交路线也无法满足消费者的需求，制约了消费者对商品房功能和服务的特殊需求。

3.产权因素。伴随着我国将要进一步出台不动产的登记制度，房产信息将会在网上进行登记，个人的房产信息公示于众，此措施或将抑制不少潜在客户的购房欲望，抑制部分购房者需求，存量释放受到限制。

三、乐观寻找破解的对策

面对我市房地产市场当前面临的形势，要想解决房地产的瓶颈及困难，常规的措施难以见效，甚至出现持币观望心态的滋生蔓延。我们要抓主要矛盾，在改善城市居住环境的同时，要及时消化掉全市商品房的待售面积。不消化存量，就不会有增量，存量消耗掉，增量才会有所增加。

1.改善城市硬环境和软环境，为市民提供优质居住环境。通过打造城市交通便利通行、基础设施的硬环境建设，拉大城市骨架，降低出行成本；通过对环境治理、社会风气提升、人文素质提高等软环境的建设，增强我市城市发展的吸引力和核心竞争力。以此激发本土消费者的购房热情，挽留想要到外地购房消费者的心，吸引周边城市来鞍购房的欲望。

一是改善城市交通。改善城市的交通拥堵状况，方便城市居民在早晚高峰期的出行。同时针对偏远、不通车并有较多商品房楼群的地带，要及早的提供公交车路线，为没有私家车但却有刚需需求的消费者提供便利的出行服务。二是加快基础设施建设速度。加快房地产小区周围的配套设施建设，在道路绿化、供水管网、污水处理等问题上先行推进，避免出现“进门是欧洲，出门是非洲”的尴尬状态。三是提升环境整治。在全市范围内开展环境整治，对雾霾污染，污水、尾气排放，鞍钢工业废水废气的排放及时的进行治理，并定期开展植树、绿化、捡垃圾等公益活动，为全市营造良好的居住环境。四是注重文明教育。在全市范围内对市民开展文明教育活动，提升全民素质。同时，加大志愿者和社区公益员队伍，定期开展社区公益教育和公益宣传活动，引导居民“小区是我家，人人爱护它”的意识，共同维护小区的整体环境。

2.将现有商品房进行转型升级，全力打造多功能型地产。如今，商品房销售不畅，部分房地产企业资金链条紧张，已无力开发新楼盘，面对全市居高不下的待售面积，建议将现有的商品房进行转型升级，全力打造新型多功能地产，通过提供学区型、互联网型、养老型、特色型等新型多功能开发产品，激发消费者的购买活力，释放存量。

一是学区地产。通过学区房来打造全市“独一无二”的经典小区，如贵族初中、特色高中、引进中职专院校等，借此吸引顾客前来选房购房。二是互联网地产。将现有房屋改造为适宜年轻人需要的互联网地产，将WIFI网络覆盖整个小区，可以将小区变成网商小区、网游小区，将生活、工作和消遣融合的互联网地产。三是养老地产。面对全市人口老龄化，打造适宜老年人居住，同时也适合小家庭使用的连体住宅设计产品，并在小区内配有社区医疗诊所等便民服务，让宜居和养老在一个小区内实现。四是文化特色地产。为满足任何层次的顾客的需求，打造“一户多宅”消费模式，即一个家庭不止局限于拥有一个房子，可同时拥有多个功能型的房子，如“琴房”、“茶房”、“书房”、“度假房”、“健身房”、“体验房”和“家庭音乐吧”等，实现“一楼一功能，一房一格调”，彻底实现房屋的功能性和价值性。这些地产的出现不仅可以满足居民个性化的需求，同时可以形成新的产业业态，促进服务业的发展。

3.创新产权购买模式，以提供功能和服务为主要销售载体。为了让房地产可以去“房地产化”，突出房地产的使用属性，淡化房地产本身的商品属性，我们应强化附着在房地产上的功能和服务的商品化，关注房子的“功能产权”和“服务产权”。建议创新产权的购买模式，面对上面提到的如“琴房”、“茶房”、“书房”、“度假房”、“健身房”、“体验房”和“家庭音乐吧”等功能型特色地产，协会、物流公司等组织模式可以作为产权主体来购买房屋，而个人只需到这些虚拟主体中来购买附着在房产上的一些服务和功能。这样不仅可以缓解部分群体对房产登记的抵触情绪，释放由于不动产登记制度的出台而受抑制的客户群体的需求，同时，还可以为用户之间进行买卖交易提供更加便捷的渠道。